Золотая виза в Европе в 2026 году: пять действующих программ, три из которых больше не считают недвижимость

---

Что такое золотая виза и почему это не виза

Золотая виза — это не виза, а вид на жительство за вложение, и от обычного ВНЖ она отличается основанием, а не сроком. Название бытовое: ни в одном законе Евросоюза термина «золотая виза» нет. В греческом праве это «разрешение на постоянное проживание для инвесторов», в португальском — «разрешение на проживание для инвестиционной деятельности» (ARI), в венгерском — «разрешение на пребывание гостя-инвестора», в итальянском — «виза инвестора для Италии».

Разница между обычным ВНЖ и инвесторским проходит по трём линиям сразу.

Параметр	Обычный ВНЖ (работа, учёба, доход)	Золотая виза
Основание	занятость, обучение, пассивный доход, воссоединение семьи	вложение в экономику страны
Требование проживания	как правило, от 183 дней в году	в четырёх программах из пяти отсутствует
Язык и интеграция	часто экзамен при продлении	при продлении не проверяется
Что нужно удерживать	само основание (контракт, доход)	сам актив: пай, долю, объект
Срок первой карты	1–2 года	2–10 лет

Практическое следствие: золотая виза не освобождает от налогового резидентства и не создаёт его. Резидентство определяется днями и центром интересов, а не картой. Человек с венгерским десятилетним статусом, живущий в Москве, остаётся налоговым резидентом России.

Не путать с гражданством. Ни одна из пяти программ паспорт не выдаёт. Гражданство появляется только через натурализацию — по общим срокам страны, с языком, экзаменом и, чаще всего, с фактическим проживанием. Программы «гражданство за инвестиции» в Евросоюзе после решения Суда ЕС от 29 апреля 2025 года не действуют.

Пять программ Европы, которые работают в 2026 году

Золотую визу в Европе в 2026 году выдают Греция, Португалия, Венгрия, Италия и Мальта, а к ним примыкает кипрское ПМЖ за 300 000 евро. Пороги золотой визы и предмет вложения различаются кратно, и сопоставлять программы по одной цифре нельзя: где-то в порог входит только актив, где-то к нему добавлены невозвратные платежи.

Страна	Минимальный порог	Что именно покупается	Недвижимость подходит	Срок первой карты
Греция	250 000 € (исключение) / 400 000 € / 800 000 €	объект недвижимости	да	5 лет
Кипр (ПМЖ)	300 000 € + НДС	новостройка от застройщика	да	бессрочно
Венгрия	250 000 €	пай фонда недвижимости	нет, только через пай	10 лет
Португалия	500 000 €	пай фонда под надзором CMVM	нет	2 года
Италия	250 000 €	доля инновационного стартапа	нет	2 года
Мальта	375 000 € объект + 99 000 € платежей	жильё плюс взносы и сборы	да, как условие	5 лет

Таблица показывает главное расхождение рынка: самый низкий порог (250 000 € в Италии и Венгрии) и самый доступный актив (недвижимость в Греции от 400 000 €) находятся в разных программах. Дешевле всего войти там, где квартиру купить нельзя.

Греция: 800 000, 400 000 и 250 000 евро — и требование 120 квадратных метров

Золотая виза Греции стоит 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах свыше 3 100 жителей и 400 000 евро на остальной территории. Пороги установлены законом 5100/2024, который переписал статью 100 Миграционного кодекса (закон 5038/2023). Переходные сроки закрыты: заявления на греческую визу в 2026 году подаются по полным суммам.

Кроме сумм закон добавил четыре ограничения, которых не было в прежней редакции:

• порог закрывается одной сделкой, дробить покупку на два объекта нельзя;
• площадь объекта — не менее 120 м²;
• краткосрочная сдача через платформы аренды запрещена;
• пониженный порог 250 000 € сохранён только для двух случаев — перевода коммерческого объекта в жилой и восстановления памятника архитектуры, причём каждый объект можно использовать по этой ставке один раз.

Официальный источник противоречит действующему закону. На английской странице «Golden Visa» Министерства миграции и убежища Греции на 3 сентября 2026 года по-прежнему описана статья 20B закона 4251/2014 и сумма 250 000 евро — норма, которую заменил закон 5100/2024. Это не первый случай за цикл наших разборов, когда государственный сайт описывает норму, которую сам же законодатель заменил.

В каталоге Греции на 3 сентября 2026 года 2 797 объектов от 57 000 €. Порог 400 000 € проходят 1 218 из них, порог 800 000 € — 525. То есть под материковую ставку подходит меньше половины предложения, а под столичную — каждый пятый объект.

Португалия: 500 000 евро в фонд, недвижимость исключена

Золотая виза Португалии в 2026 году оформляется вложением 500 000 евро в фонд под надзором комиссии по рынку ценных бумаг CMVM, и купленная квартира к статусу отношения не имеет. Недвижимость исключили из перечня оснований в октябре 2023 года пакетом Mais Habitação; остались фонды, создание рабочих мест, научные исследования и вклад в культурное наследие.

Два свойства португальской программы, о которых редко пишут вместе:

1. Порог считается на момент подписки. Если стоимость паёв потом упадёт, статус не аннулируется. Риск возникает только при выходе из фонда или продаже паёв самим инвестором.
2. Сроки рассмотрения — не месяцы. Оценки практики 2026 года дают 12–36 месяцев от подачи до первой карты, при среднем около 34 месяцев из-за очереди в AIMA.

С 19 мая 2026 года срок до натурализации увеличен до 10 лет для большинства заявителей (7 лет — для граждан ЕС и стран сообщества португалоязычных государств). Заявления, поданные до смены правил, рассматриваются по прежним нормам. Разбор новой процедуры натурализации и расчёт сроков — в отдельном материале о гражданстве Португалии; порядок подачи через фонды — в материале о португальском Golden Visa.

В каталоге Португалии 480 объектов от 90 000 €. Ни один из них золотой визы не даёт — покупка в Португалии сейчас решает задачу жилья и аренды, а не миграционную.

Венгрия: 250 000 евро в пай фонда и десять лет без обязательного проживания

Золотая виза Венгрии — это разрешение гостя-инвестора на срок до 10 лет за пай фонда недвижимости от 250 000 евро, который нужно удерживать не менее пяти лет. Условия к фонду в венгерском праве жёстче, чем сумма: не меньше 40 % чистых активов фонда должно быть вложено в жилую недвижимость Венгрии, а управляющий обязан состоять в реестре квалифицированных участников рынка и управлять активами свыше 100, 500 или 600 млн евро в зависимости от типа лицензии.

Что в этой программе устроено иначе, чем в остальных четырёх:

Условие	Как работает в Венгрии
Срок карты	до 10 лет, продление один раз ещё на 10
Минимальное пребывание	не установлено ни при выдаче, ни при продлении
Правило 90/180	при продлении не проверяется
Порядок входа	сначала виза гостя-инвестора за рубежом, максимум 6 месяцев, без продления
Срок на вложение	3 месяца с даты выдачи визы; подтверждение через платформу Enter Hungary в течение 3 месяцев после въезда
Средства к существованию	проверяются на этапе визы, на этапе разрешения — нет

Практический вывод для российского заявителя: подать документы внутри Венгрии нельзя. Официальный ответ миграционной службы прямой — тот, кто не имеет права безвизового въезда по своему гражданству, обязан сначала получить визу гостя-инвестора за границей. Второе следствие — жёсткий календарь: пропуск трёхмесячного срока на вложение ведёт к отзыву визы, а не к продлению.

Каталог Венгрии — 876 объектов от 102 000 €, и покупка любого из них статуса не даёт: венгерская программа принимает только паи. Прямое сравнение венгерского и португальского маршрутов разобрано в материале о ВНЖ Венгрии за инвестиции.

Италия: четыре порога от 250 000 до 2 000 000 евро

Виза инвестора для Италии предлагает четыре порога — 250 000 евро в инновационный стартап, 500 000 евро в долю итальянской компании, 1 000 000 евро в благотворительный проект и 2 000 000 евро в государственные облигации. Суммы опубликованы на портале Министерства предприятий и сделанного в Италии и с 2017 года не менялись.

Механика итальянской визы отличается от остальных программ порядком платежа: капитал вносится после одобрения заявки — сначала выдаётся нулла-оста, потом виза, и только затем деньги уходят в актив. Первое разрешение выдаётся на 2 года и продлевается на 3 года при сохранении вложения.

Недвижимость в перечне отсутствует. Ни один из четырёх итальянских порогов не закрывается покупкой жилья. Объекты из каталога Италии — 819 предложений от 95 000 € — покупаются для жизни и аренды, но визу инвестора не дают.

Мальта: 375 000 евро за жильё плюс 99 000 евро невозвратных платежей

Мальтийская программа постоянного проживания требует не одного платежа, а связки: объект от 375 000 евро либо аренда от 14 000 евро в год, административный сбор 60 000 евро и правительственный взнос 37 000 евро. К ним добавляются 2 000 евро пожертвования зарегистрированной местной некоммерческой организации, 7 500 евро за каждого взрослого иждивенца кроме супруга и 500 евро за карту на человека. Требование к капиталу — 500 000 евро активов, из них 150 000 евро финансовых, либо 650 000 евро активов, из них 75 000 евро финансовых.

Итог по деньгам мальтийской визы считается так: покупка жилья 375 000 € плюс 99 000 € платежей за основного заявителя без иждивенцев — это 474 000 € до налогов и услуг. Жильё удерживается пять лет.

Кипр: 300 000 евро в новостройку и 50 000 евро дохода в год

Кипрское ПМЖ по категории 6.2 даётся за 300 000 евро плюс НДС в новую жилую недвижимость от застройщика при подтверждённом пассивном доходе от 50 000 евро в год. Вторичное жильё в зачёт не идёт, коммерческие объекты из программы исключены. Рассмотрение занимает 2–3 месяца — самый короткий срок из шести программ обзора. Статус бессрочный, но теряется, если не приезжать на Кипр раз в два года.

В каталоге Кипра 3 906 объектов от 52 000 €, порог 300 000 € проходят 2 950 из них. Это самая широкая выборка среди программ, где недвижимость вообще засчитывается: подходящих объектов на Кипре больше, чем в Греции по обеим ставкам вместе. Подборка объектов над порогом — на странице недвижимости Кипра под ВНЖ.

В трёх программах из пяти недвижимость не считается инвестицией

Покупка квартиры в Европе даёт золотую визу только в двух странах из шести разобранных — в Греции и на Кипре, а с оговоркой ещё и на Мальте. Это главное изменение рынка за три года, и оно почти не отражено в русскоязычной выдаче, где «золотая виза за недвижимость» до сих пор подаётся как общее правило.

Страна	Недвижимость в перечне оснований	Когда исключена
Греция	да	—
Кипр	да, только новостройка от застройщика	вторичка исключена
Мальта	да, как условие, а не как инвестиция	—
Португалия	нет	октябрь 2023
Венгрия	нет, только пай фонда	недвижимость напрямую не принималась при перезапуске в 2024
Италия	нет	не входила изначально
Испания	нет	программа отменена целиком 3 апреля 2025

Мальтийский случай нужно читать отдельно: там жильё — не инвестиция, а обязательное условие. Деньги за квартиру не заменяют взнос, а добавляются к нему.

Антифейк. Утверждение «купил квартиру в Европе — получил ВНЖ» в 2026 году неверно для большинства стран: из шести программ обзора недвижимость закрывает порог в двух, и обе требуют суммы от 300 000 евро при среднем чеке нашего каталога заметно ниже этого уровня.

Кому из россиян откажут по признаку гражданства

Четыре программы из шести закрыты для граждан России, и в двух случаях запрет распространяется даже на владельцев второго паспорта. Это второй слой отбора после денег, и в сравнительных обзорах золотых виз он почти всегда опущен.

Страна	Статус для граждан России на 03.09.2026	Формулировка источника
Италия	приостановлено	приостановка по распоряжению председателя комитета от 14.07.2023 во исполнение рекомендации ЕС C(2022) 2028; нотой МИД Италии от 20.03.2024 распространена на лиц с двойным гражданством, одно из которых российское или белорусское
Мальта	приостановлено	агентство Residency Malta не принимает заявления граждан России и Белоруссии; продления существующих статусов рассматриваются индивидуально
Греция	первичные заявления приостановлены	министерство сняло приостановку только с продлений (решение от 05.04.2022); подача первичных заявлений и смена основания по статье 12 закона 5038/2023 остаются закрытыми
Кипр	формального запрета нет	усиленная проверка; практика отказов заявителям без второго гражданства из несанкционного государства
Португалия	принимаются	формального запрета не вводилось; в 2022–2024 заявления не обрабатывались, практика признана неконституционной, приём возобновлён без публичного объявления
Венгрия	принимаются	ограничений по гражданству в правилах программы нет; оценка индивидуальная

Итальянская формулировка — самая жёсткая из всех, что мы встречали: она закрывает не только российский паспорт, но и комбинацию «второй паспорт плюс российский». Стандартный совет отрасли «получите гражданство третьей страны и подавайте спокойно» в итальянском случае не работает буквально по тексту официального уведомления.

Важный нюанс. Приостановка не равна отмене. Греческая программа существует и принимает заявления от других стран; закрыт именно приём от российских заявителей. Отсюда практическое следствие: срок «пока закрыто» никем не определён, и планировать вход по дате нельзя.

Испания, Ирландия и Нидерланды: что осталось от закрытых программ

Испанская золотая виза отменена целиком: органический закон 1/2025 от 2 января лишил содержания статьи 63–67 закона 14/2013, и с 3 апреля 2025 года новые заявления не принимаются. Переходные нормы испанской визы сохранили два права: заявления, поданные до этой даты, рассматриваются по старым правилам, а ранее выданные визы и разрешения действуют до конца своего срока.

Для покупателя это означает разделение двух вопросов, которые русскоязычная выдача до сих пор смешивает. Купить недвижимость в Испании иностранец может — право собственности отменой программы не затронуто; каталог Испании на 3 сентября 2026 года содержит 5 430 объектов от 58 000 €. Получить за эту покупку ВНЖ — нельзя ни при какой сумме.

Ирландия закрыла программу иммиграционных инвесторов в феврале 2023 года, Нидерланды — в январе 2024-го. Болгарская схема постоянного пребывания за вложение в фонд действует, но у неё собственный порог и собственная механика — разбор вынесен в отдельный материал о болгарском ПМЖ за инвестиции.

Какая программа под какую задачу

Выбор золотой визы определяется не размером порога, а тем, что должно остаться у заявителя через пять лет — актив, статус или маршрут к паспорту. Три задачи ведут к трём разным программам.

Если цель	Подходит	Почему	Что мешает
Сохранить деньги в физическом активе	Греция от 400 000 €, Кипр от 300 000 €	недвижимость остаётся в собственности и после отказа от статуса	Греция закрыта для россиян без второго паспорта
Получить статус быстро и без переезда	Венгрия 250 000 €	10 лет карты, нет требования проживания, приём открыт	деньги уходят в пай, а не в объект
Готовить натурализацию	Португалия 500 000 €	путь к гражданству существует, статус сохраняется при минимальном присутствии	10 лет с 19.05.2026 и очередь 12–36 месяцев
Войти минимальной суммой	Италия 250 000 €	самый низкий порог с оплатой после одобрения	приём от граждан России приостановлен, включая двойное гражданство
Жить на месте всей семьёй	Мальта 375 000 € + 99 000 €	статус постоянный, включает до четырёх поколений в одной заявке	приём от граждан России приостановлен

Текстовый вывод из таблицы: для держателя только российского паспорта список доступных золотых виз сжимается до двух строк — Венгрия и Португалия. Всё остальное требует второго гражданства, и в итальянском случае даже оно не помогает.

Когда золотая виза не подходит

Золотая виза не решает четырёх задач, ради которых её чаще всего покупают. Каждый случай — с конкретным условием и числом.

• Не подходит, если нужен паспорт в обозримый срок. Быстрее всего натурализация наступает не там, где дешевле вход: у Португалии это 10 лет с мая 2026 года, у Венгрии — общий порядок с языковым экзаменом и фактическим проживанием.
• Не подходит, если бюджет ниже 250 000 евро. Это абсолютный минимум входа по всем шести программам, и к нему добавляются юридические услуги, налоги на покупку и сборы — от 3 до 10 % суммы в зависимости от страны.
• Не подходит, если цель — снизить налоги. Золотая виза налогового резидентства не меняет. Оно определяется днями пребывания и центром жизненных интересов, а в четырёх программах из шести жить в стране не требуется вовсе.
• Не подходит, если деньги нужны ликвидными. Венгерский пай удерживается пять лет, мальтийское жильё — пять лет, португальские паи — весь срок статуса. Досрочный выход разрушает основание.
• Не подходит при единственном российском паспорте и жёстком сроке. Из шести программ доступны две, и обе рассматриваются индивидуально, без гарантии срока.

Как мы проверяем данные

Пороги, сроки и ограничения золотых виз в этом материале сверены по первоисточникам, а не по обзорам конкурентов.

• Италия — портал «Investor Visa for Italy» Министерства предприятий и сделанного в Италии: четыре порога и обе ноты о приостановке (14.07.2023 и 20.03.2024), обращение 03.09.2026.
• Венгрия — официальный перечень вопросов и ответов Главного управления по делам иностранцев Венгрии по визе и разрешению гостя-инвестора, редакция от 03.03.2026.
• Мальта — страница программы постоянного проживания агентства Residency Malta: суммы, сборы, требования к капиталу; подзаконный акт S.L. 217.26 с изменениями LN 310/2024 и LN 146/2025.
• Греция — закон 5100/2024, изменивший статью 100 Миграционного кодекса (закон 5038/2023); страница «Golden Visa» Министерства миграции и убежища Греции — как свидетельство расхождения с действующей нормой.
• Испания — органический закон 1/2025 от 2 января, двадцать первое заключительное положение, и переходные положения первое и второе.
• Число объектов и цены — база flatters на 3 сентября 2026 года.

Мы маркетплейс зарубежной недвижимости с сопровождением сделки, а не иммиграционное агентство и не государственный орган. Материал описывает нормы на дату сверки и не является юридической консультацией: условия программ меняются, а решение по конкретной заявке принимает миграционная служба страны. Финальные условия подтверждает юрист в юрисдикции сделки.

Частые вопросы

В каких странах Европы золотая виза работает в 2026 году?

В пяти: Греция, Португалия, Венгрия, Италия и Мальта; к ним примыкает кипрское ПМЖ за инвестиции. Пороги — от 250 000 евро в Италии и Венгрии до 800 000 евро в Аттике и на популярных греческих островах.

Даёт ли покупка квартиры в Европе вид на жительство?

Золотую визу за недвижимость выдают только в Греции, на Кипре и с оговоркой на Мальте. Португалия исключила недвижимость из оснований в октябре 2023 года, Венгрия принимает паи фонда, Италия — доли компаний, стартапы и облигации, Испания отменила программу целиком.

Какая золотая виза дешевле всего?

Формально — итальянская и венгерская, по 250 000 евро. Но у Италии приём заявлений от граждан России приостановлен, поэтому практически доступный минимум для российского паспорта — венгерские 250 000 евро в пай фонда недвижимости.

Можно ли получить золотую визу с российским паспортом?

В Венгрии и Португалии — да, заявления принимаются. В Италии, на Мальте и в Греции приём приостановлен, на Кипре формального запрета нет, но проверка усилена. Итальянская приостановка распространяется и на тех, у кого есть второй паспорт.

Нужно ли жить в стране, чтобы сохранить статус?

В Венгрии, Португалии, Италии и Греции обязательного проживания нет. На Кипре нужно приезжать раз в два года, на Мальте статус постоянный при сохранении жилья и выполнении условий программы.

Даёт ли золотая виза гражданство?

Нет. Она даёт вид на жительство или ПМЖ. Гражданство возможно только через натурализацию по общим правилам страны — с языком, экзаменом и, как правило, фактическим проживанием. У Португалии срок увеличен до 10 лет с 19 мая 2026 года.

Что происходит, если продать актив?

Основание исчезает, и статус аннулируется. Венгерский пай удерживается минимум пять лет, мальтийское жильё — пять лет, португальские паи — весь период действия разрешения. Падение рыночной стоимости само по себе к аннулированию не ведёт: в Португалии порог фиксируется на дату подписки.

Сколько стоит статус помимо порога?

Мальта — 99 000 евро невозвратных платежей за основного заявителя плюс 7 500 евро за каждого взрослого иждивенца. У остальных программ обязательных взносов нет, но остаются налоги на покупку, нотариус и регистрация — ориентир 3–10 % от суммы сделки, конкретная ставка зависит от страны.

Сколько ждать решения?

Кипр — 2–3 месяца, Италия — от 3 до 6 месяцев по практике 2026 года, Венгрия — в пределах срока действия визы гостя-инвестора, Португалия — 12–36 месяцев из-за очереди в AIMA, по практике около 34 месяцев до первой карты.

Где смотреть объекты, которые подходят под порог?

Под греческий и кипрский пороги — в разделах Греции и Кипра с фильтром по цене; готовая подборка над порогом собрана на странице объектов Кипра под ВНЖ. Общий обзор программ по всем странам каталога — в разделе ВНЖ за инвестиции.