Golden Visa Португалии в 2026 году: какие инвестиции подходят и почему недвижимости среди них нет

Что такое золотая виза Португалии и что от неё осталось

Золотая виза Португалии — это вид на жительство за инвестиции, официально называемый ARI, с требованием присутствия в стране всего семь дней в первый год. Программа работает с 2012 года и остаётся открытой в 2026-м, но содержание золотой визы изменилось до неузнаваемости по сравнению с тем, ради чего её знали русскоязычные покупатели.

Ключевая перемена произошла в октябре 2023 года: пакет жилищных мер Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) исключил из перечня оснований и прямую покупку недвижимости, и инвестиции в фонды недвижимости. С этого момента квартира в Лиссабоне, вилла в Алгарве или апартаменты на Мадейре перестали быть входным билетом в программу — в любой сумме и в любом регионе страны.

Вторая перемена — 19 мая 2026 года. Реформа закона о гражданстве увеличила ценз натурализации до 10 лет для граждан третьих стран, включая Россию. Золотая виза как таковая от этого не пострадала, но горизонт «инвестировал — через пять лет паспорт ЕС», под который программу продавали десять лет, закрылся.

Пять оснований для ВНЖ за инвестиции и их суммы

Действующих оснований для золотой визы Португалии пять, и минимальная возвратная инвестиция начинается от €500 000. Порог €250 000 существует, но относится к безвозвратному взносу, а не к вложению, которое можно вернуть.

Ни одно из пяти оснований не связано с покупкой жилья. Фонды, которые квалифицируются для программы, обязаны быть зарегистрированы у португальского регулятора рынка ценных бумаг CMVM и не могут вкладываться в недвижимость — именно этот запрет и был добавлен реформой 2023 года.

Почему «от €250 000» в рекламе — это не самая дешёвая золотая виза

Порог €250 000 относится к безвозвратному взносу в культурное наследие, а не к инвестиции, которую инвестор получает обратно. В выдаче по запросу «ВНЖ Португалии за инвестиции» эта цифра стоит в заголовках у большинства консультантов, и из сниппета не видно, что деньги не возвращаются.

Разница между двумя порогами — не в 250 тысячах евро, а в природе платежа:

• €250 000 — донат. Средства направляются на поддержку художественного производства, реконструкцию или сохранение национального культурного наследия. Возврат не предусмотрен конструкцией основания.
• €500 000 — инвестиция. Паи фонда остаются активом инвестора; на выходе из фонда он получает стоимость паёв — которая может оказаться и выше, и ниже вложенной.

Ни один из двух вариантов не гарантирует доходности. Фонд — это рыночный инструмент с риском потери части вложенного, а не депозит. Формулировки о «гарантированном возврате» или «гарантированной доходности фонда золотой визы» противоречат природе инструмента.

К сумме инвестиции добавляются государственные сборы за рассмотрение заявления и за выдачу и продление карт — они начисляются на каждого члена семьи отдельно. Актуальные тарифы публикует миграционное агентство AIMA, и перед расчётом бюджета их нужно сверять на дату подачи: за последние годы они пересматривались неоднократно.

Фонды: как устроена самая массовая опция

Инвестиция в паи фонда под надзором CMVM — самое востребованное основание золотой визы Португалии после исключения недвижимости. Механика отличается от покупки объекта в трёх принципиальных вещах.

1. Предмет владения. Инвестор покупает не объект, а паи закрытого или открытого фонда. Управление активами ведёт управляющая компания, инвестор в операционные решения не вовлечён.
2. Отрасли. Фонды формируются вокруг возобновляемой энергетики, туризма, здравоохранения, сельского хозяйства и других секторов. Жилая и коммерческая недвижимость в портфель квалифицирующего фонда входить не может.
3. Горизонт. Срок жизни закрытого фонда обычно превышает срок, за который инвестор рассчитывает получить постоянный статус, поэтому выход из инвестиции и продление ВНЖ приходится планировать вместе, а не по отдельности.

Полный цикл — от подготовки документов до решения по заявлению — по оценкам практикующих консультантов занимает от 12 месяцев: примерно две недели на подготовку пакета, получение налогового номера NIF и открытие счёта, около полутора месяцев на покупку паёв и пять–шесть месяцев на рассмотрение. Реальный срок зависит от загрузки AIMA, которое несколько лет разбирает накопленную очередь.

Недвижимость и золотая виза: Азоры, Мадейра и другие мифы

Недвижимость не даёт золотую визу Португалии ни в одном регионе страны, включая Азорские острова и Мадейру. Это самый живучий миф темы: в выдаче он встречается даже на первой позиции, где программу описывают как «инвестиции в фонды, недвижимость на Азорских островах».

Разберём три версии этого мифа по отдельности.

Что покупка жилья в Португалии действительно даёт заявителю на резидентство — это подтверждение места проживания в досье на визы D7 и D8. Собственная квартира с выпиской из земельного реестра и caderneta predial принимается наравне с зарегистрированным долгосрочным договором аренды, и её, в отличие от аренды, не нужно продлевать каждый год. Основанием для ВНЖ при этом остаётся пассивный доход (D7) или удалённая работа (D8).

Ограничений по гражданству покупателя португальское право не устанавливает: россиянин может купить жильё в Португалии на общих основаниях, для сделки нужен налоговый номер NIF. Если вы смотрите на страну как на место жизни или источник арендного дохода, а не как на путь к паспорту, выбор идёт по обычным критериям — [недвижимость в Португалии](/portugal/) в каталоге разложена по Лиссабону, Порту, Алгарве и Мадейре с разными профилями цены и спроса, а арендную модель удобно проверить в [калькуляторе доходности](/calculators/yield/).

Сроки, присутствие в стране и продление

Держателю золотой визы Португалии достаточно провести в стране семь дней в первый год и по 14 дней в каждые следующие два года. Это самое мягкое требование к присутствию среди европейских инвестиционных программ и главная причина, по которой ARI выбирали инвесторы, не планировавшие переезд.

Первая карта резидента выдаётся на два года, продление — тоже на два года, при условии что инвестиция сохраняется. Обязанность держать инвестицию действует всё время, пока действует статус: досрочный выход из фонда прекращает основание.

Важная деталь для расчёта сроков: стаж легального проживания для будущей натурализации отсчитывается с даты выдачи первого титула о проживании, а не с даты подачи заявления. Месяцы или годы ожидания в очереди AIMA в этот стаж не входят.

Что золотая виза даёт и чего не даёт после реформы 2026 года

Золотая виза Португалии даёт право проживания и передвижения по Шенгену, но не даёт паспорт ЕС через пять лет — с 19 мая 2026 года для россиян этот срок составляет десять лет. Значительная часть материалов в выдаче до сих пор описывает пятилетний путь: он был верен до реформы и остаётся верным только для тех, кто подал заявление на гражданство по 18 мая 2026 года включительно.

Подробный разбор нового ценза, переходных правил и порядка отсчёта стажа — в отдельном материале о [новом законе о гражданстве Португалии](/blog/portugal/grazhdanstvo-portugalii-novyy-zakon-2026/).

Доступна ли программа гражданам России

Формального запрета на участие граждан России в программе ARI португальское законодательство не содержит. В 2022 году министр внутренних дел объявил о приостановке приёма заявлений от россиян и белорусов, но нормативным актом это решение оформлено не было; заявления просто не двигались. После серии судебных разбирательств процессы, стоявшие годами, начали рассматриваться — без официального объявления об отмене приостановки (IMI Daily, июль 2024).

Практический барьер лежит не в миграционном праве, а в банковском комплаенсе. По статье 5b Регламента (ЕС) № 833/2014 кредитные организации Евросоюза не принимают депозиты свыше 100 000 евро от граждан России и лиц, проживающих в России. Исключение прописано в самом регламенте: ограничение не применяется к гражданам государств ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, а также к тем, у кого есть временный или постоянный вид на жительство в этих странах.

Отсюда практическое следствие: обслуживание инвестиции в €500 000 через европейский банк для заявителя с российским паспортом и без действующего ВНЖ в ЕС — самостоятельная задача, которую нужно решать до, а не после выбора фонда. Механику перевода средств из России по конкретным направлениям мы разбираем в разделе о [денежных переводах](/perevody/).

Где недвижимость всё ещё даёт ВНЖ

Двенадцать стран из нашей сводки предоставляют вид на жительство именно за покупку недвижимости — Португалии среди них нет. Если задача формулируется как «купить жильё и получить на этом основании статус», Португалия отпадает не по цене, а по конструкции программы, и сравнивать её с ARI-альтернативами бессмысленно.

Пороги сверены с первоисточниками 27.07.2026 — нормативный акт и дата проверки указаны у каждой строки в сводке [ВНЖ за инвестиции в недвижимость](/residence/). Там же видно обратное: в Венгрии, Италии и США инвестиционный ВНЖ есть, но жильё основанием не является — ровно как в Португалии.

Плюсы и минусы золотой визы Португалии в 2026 году

Программа сохранила мягкое требование присутствия и семейный охват, но потеряла и недвижимость как основание, и пятилетний путь к паспорту.

Плюсы:

• требование присутствия — 7 дней в первый год и 14 дней за каждые следующие два года;
• в заявление включаются супруг, дети и родители;
• ВНЖ даёт право жить, работать и учиться в Португалии и передвигаться по Шенгену;
• возвратная опция (фонд) сохраняет актив в собственности инвестора.

Минусы:

• недвижимость исключена из оснований — с октября 2023 года и без региональных исключений;
• минимальная возвратная инвестиция — €500 000, дешевле только безвозвратный взнос;
• путь к гражданству для россиян — 10 лет вместо прежних 5;
• сроки рассмотрения зависят от очереди AIMA и измеряются месяцами;
• фонд не гарантирует доходности и допускает потерю части вложенного;
• банковское обслуживание инвестиции для заявителя с российским паспортом ограничено ст. 5b Регламента ЕС № 833/2014.

Как мы проверяем данные

Суммы и условия в этом материале сверены с нормативными актами и профильными источниками, а не пересказаны по рекламным страницам консультантов. Там, где первоисточник подтвердить не удалось — например, по актуальным тарифам государственных сборов, — числа в текст не вынесены, а указан субъект, который эти тарифы публикует.

Пороги по другим странам взяты из нашей сводки программ, где у каждой строки стоит нормативный акт и дата сверки с первоисточником.

Flatters — маркетплейс зарубежной недвижимости с сопровождением сделки. Мы не оформляем ВНЖ за инвестиции и не консультируем по миграционному и инвестиционному праву. Материал носит справочный характер: условия программы ARI менялись трижды за последние годы, поэтому перед принятием решения сверяйтесь с публикациями AIMA и консультируйтесь с португальским юристом. Ничто в тексте не является инвестиционной рекомендацией.

Источники:

• Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) — исключение недвижимости и фондов недвижимости из оснований ARI
• Lei Orgânica n.º 1/2026 — Diário da República, 18.05.2026 — новый ценз натурализации
• CMVM — регулятор, под надзором которого работают квалифицирующие фонды
• AIMA — миграционное агентство Португалии: тарифы сборов и сроки рассмотрения
• IMI Daily, 20.07.2024 — возобновление рассмотрения заявлений граждан России и Беларуси
• Регламент (ЕС) № 833/2014, статья 5b — ограничение по депозитам
• Сводка программ ВНЖ за инвестиции flatters.ru — пороги по 12 странам, сверено 27.07.2026

Частые вопросы

Можно ли получить ВНЖ Португалии за покупку недвижимости в 2026 году?

Нет. Недвижимость исключена из оснований золотой визы с октября 2023 года, и исключение действует на всей территории страны, включая Азорские острова и Мадейру. Жильё используется как подтверждение места проживания в досье на визы D7 и D8, но само по себе основанием не является.

Сколько стоит золотая виза Португалии?

Минимальный порог — €250 000, но это безвозвратный взнос в культурное наследие. Минимальная возвратная инвестиция — €500 000 в паи фонда под надзором CMVM. Сверх суммы инвестиции платятся государственные сборы на каждого члена семьи.

Сколько дней в году нужно проводить в Португалии?

Семь дней в первый год и по 14 дней в каждые следующие два года — при условии, что инвестиция сохраняется.

Через сколько лет после золотой визы можно подать на гражданство?

Для граждан России — через 10 лет легального проживания: ценз изменился 19 мая 2026 года. Прежний пятилетний срок сохраняется только для заявлений, поданных по 18 мая 2026 года включительно.

Может ли россиянин подать на золотую визу Португалии?

Формального запрета в португальском законодательстве нет; приостановка 2022 года нормативным актом оформлена не была, и с 2024 года заявления рассматриваются. Практическое ограничение связано с банковским комплаенсом и статьёй 5b Регламента ЕС № 833/2014.

Можно ли вложиться в фонд, инвестирующий в недвижимость?

Нет. Квалифицирующий для программы фонд не вправе направлять средства в недвижимость прямо или косвенно.

Гарантирует ли фонд доходность?

Нет. Паи фонда — рыночный инструмент: стоимость на выходе может оказаться и выше, и ниже вложенной суммы.

В каких странах недвижимость ещё даёт ВНЖ?

По нашей сводке на 27.07.2026 — в двенадцати, среди них Египет, Грузия, Турция, Греция, Кипр, Болгария и ОАЭ. Пороги и ограничения различаются, у каждой строки указан нормативный акт.