ВНЖ в ОАЭ за недвижимость в 2026 году: Дубай убрал минимальную цену, но не для всех

---

Что изменилось в ВНЖ ОАЭ за недвижимость в 2026 году

ВНЖ в ОАЭ за недвижимость за 2026 год изменился трижды: сняли требование к оплате, свели ведомства в один портал и убрали минимальную цену. Три решения приняты разными органами и работают по разным правилам, поэтому разбирать их удобнее по порядку.

Дата	Что произошло	Кого касается
20.02.2026	отменено требование оплатить 50% стоимости или 1 000 000 дирхамов до подачи	десятилетняя виза
11.04.2026	подписан меморандум GDRFA Дубая и Земельного департамента	все три маршрута
середина апреля 2026	заработал единый портал подачи	все три маршрута
конец апреля 2026	отменён порог 750 000 дирхамов для единоличной покупки	двухлетняя виза

Общий вектор простой: ВНЖ в ОАЭ за недвижимость стал дешевле по входу и проще по процедуре. Но у каждого из трёх изменений свои границы, и именно в них теряются детали.

Порог 750 000 дирхамов: кому его отменили, а кому нет

ВНЖ в ОАЭ на два года выдаётся единоличному собственнику без минимальной цены объекта, а совладельцу — только при доле от 400 000 дирхамов. Формулировка Земельного департамента Дубая прямая: заявление подаётся «независимо от стоимости объекта», если недвижимость принадлежит заявителю целиком.

Ситуация	Требование к стоимости
Единоличная собственность	минимальной цены нет
Совместная собственность	доля каждого заявителя от 400 000 дирхамов
Десятилетняя виза	объекты на 2 000 000 дирхамов

Разница практическая. Пара, покупающая квартиру за 700 000 дирхамов в общую собственность, под ВНЖ в ОАЭ не проходит: доля каждого — 350 000, ниже порога. Тот же объект, оформленный на одного человека, даёт право на заявление, а второй супруг оформляется по линии спонсорства — это отдельная процедура со своими условиями.

Миф: «ВНЖ в ОАЭ теперь даёт любая недвижимость». Порог снят только для единоличной собственности и только Земельным департаментом Дубая. Для совладельцев он остался, для строящихся объектов маршрут закрыт, а в других эмиратах действуют собственные правила.

Готовый объект против строящегося: где проходит настоящая граница

ВНЖ в ОАЭ на два года требует готового объекта со свидетельством о праве собственности, поэтому строящееся жильё под него не подходит. Именно здесь проходит граница, которая в 2026 году стала важнее ценовой.

Механика такая. На стадии строительства объект в Дубае регистрируется в системе Oqood — это регистрация договора, а не право собственности. Свидетельство о праве собственности выдаётся при передаче объекта. Двухлетний маршрут построен на свидетельстве: в перечне документов Земельного департамента стоит электронная выписка о праве собственности, и заменить её платёжными документами нельзя.

Отсюда неочевидный вывод, который переворачивает привычную логику:

• строящийся объект за 2 000 000 дирхамов — десятилетняя виза доступна, двухлетняя нет;
• готовый объект за 500 000 дирхамов в единоличной собственности — двухлетняя виза доступна, десятилетняя нет;
• строящийся объект за 500 000 дирхамов — ни один из маршрутов не работает до передачи объекта.

То есть обе визы привязаны к объекту, но более дорогая и длинная мягче относится к стадии строительства, чем дешёвая и короткая. Причина в том, что маршруты писались разными решениями и в разное время, а не в логике «дороже — строже».

Десятилетняя виза за 2 000 000 дирхамов: что изменилось в феврале

Десятилетняя виза ОАЭ за недвижимость с 20 февраля 2026 года не требует предварительно оплатить половину стоимости объекта — важна только оценка Земельного департамента. До этого действовало правило: до подачи оплачено не менее 50% цены или не менее 1 000 000 дирхамов.

Что это поменяло на практике. Рассрочки застройщиков в Дубае строятся по схемам 20/80, 30/70 и 10/90. Покупатель, внёсший 10% за квартиру в 2 500 000 дирхамов, до февраля 2026 года не проходил по правилу оплаты, хотя объект был дороже порога вдвое. Теперь значение имеет только подтверждённая департаментом стоимость.

Остальные условия по десятилетнему маршруту:

• объекты можно суммировать — порог считается по нескольким объектам в собственности заявителя;
• ипотека допускается: требуется письмо банка об отсутствии возражений против оформления резидентства на объект;
• статус выдаётся на 10 лет с продлением.

Единый портал GDRFA и Земельного департамента

Заявление на ВНЖ в ОАЭ через недвижимость с апреля 2026 года подаётся в одном окне: данные о собственности ведомства передают между собой сами. Меморандум подписали 11 апреля 2026 года руководители Главного управления по вопросам резидентства и иностранных дел Дубая и Земельного департамента.

Что было и что стало:

• раньше — заявитель получал в Земельном департаменте подтверждение о собственности и отдельно подавал документы в миграционное ведомство; расхождения между двумя комплектами были обычным поводом для задержки;
• теперь — приём документов, оценка объекта, проверка и выдача идут в одной системе, куда данные о недвижимости поступают напрямую из реестра.

В один маршрут объединены три визы: десятилетняя за инвестиции, пятилетняя для пенсионеров и двухлетняя для собственников. По заявленному ориентиру срок обработки для комплекта без ошибок — до пяти рабочих дней; официальный прейскурант Земельного департамента при этом указывает 7–10 рабочих дней. Расхождение объясняется тем, что ориентир и норматив публикуют разные ведомства, и в тексте мы приводим оба.

Сколько стоит резидентская виза: сборы по официальному прейскуранту

Оформление ВНЖ в ОАЭ на два года стоит 10 212,50 дирхама, а десятилетней визы — 9 884,75 дирхама: короткий статус дороже длинного. Обе суммы — с сайта Земельного департамента Дубая, обновлённого 19 августа 2026 года.

Статус	Сбор по прейскуранту	Срок действия	Стоимость года статуса
Двухлетняя виза собственника	10 212,50 AED	2 года	≈ 5 106 AED
Десятилетняя виза инвестора	9 884,75 AED	10 лет	≈ 988 AED

В обе суммы входят медицинское обследование, оформление удостоверения резидента Emirates ID, подтверждение резидентства и административные сборы; отдельно обе визы требуют продления по истечении срока. Разница в стоимости года — впятеро, и это следствие не льготы, а того, что фиксированный набор процедур распределяется на разный срок.

Отдельная оговорка про цифры. Сервисный центр Земельного департамента публикует по двухлетнему маршруту другие суммы — 10 545 дирхамов за оформление и 8 215 за продление. Мы приводим значения с основного сайта ведомства и помечаем расхождение: перед подачей сумма уточняется в том канале, через который идёт заявление.

Почему в ОАЭ нет «ВНЖ» и что вы получаете на самом деле

ВНЖ в ОАЭ как правовой институт не существует: покупатель недвижимости получает резидентскую визу, привязанную к основанию и требующую его сохранения. Разница не терминологическая, а практическая.

Европейский вид на жительство — самостоятельный статус с собственным сроком и, как правило, дорогой к постоянному статусу и гражданству. Резидентская виза ОАЭ устроена иначе:

• статус существует, пока существует основание: продали объект — основание исчезло;
• виза не ведёт к постоянному резидентству и гражданству: натурализация в ОАЭ возможна по отдельной процедуре и по решению властей, а не по выслуге лет;
• продление проходит как новая проверка соответствия условиям, а не как автоматическое продолжение.

Три из десяти сайтов первой страницы выдачи эту разницу объясняют, остальные пишут «ВНЖ» как синоним вида на жительство. В поисковых запросах слово «ВНЖ» закрепилось, поэтому мы используем его как разговорное — но за ним стоит именно резидентская виза.

Что резидентская виза даёт и чего не даёт

Резидентская виза за недвижимость даёт право жить в стране и оформить Emirates ID, но не даёт права работать по найму. Разведение подтверждаемого и неподтверждаемого — ниже.

Подтверждается:

• право проживания в стране на срок действия статуса;
• оформление Emirates ID и доступ к банковским и административным услугам, где он требуется;
• спонсорство членов семьи;
• отсутствие требования постоянно находиться в стране в объёме европейских программ.

Не подтверждается:

• право работать по найму: трудоустройство требует разрешения, которое выдаётся по другому основанию и через работодателя;
• автоматическое налоговое резидентство (см. ниже);
• переход к постоянному статусу или гражданству по сроку владения;
• сохранение статуса после продажи объекта.

Налоговое резидентство: виза его не даёт автоматически

Резидентская виза ОАЭ не делает владельца налоговым резидентом страны: критерии установлены отдельно и опираются на дни присутствия. Это самое частое смешение в теме и самое дорогое по последствиям.

Критерии установлены постановлением кабинета министров ОАЭ № 85 от 2022 года, действующим с 1 марта 2023 года. Достаточно выполнить один из трёх:

1. физическое присутствие в ОАЭ 183 дня и более за любые 12 последовательных месяцев;
2. присутствие 90 дней и более за 12 месяцев — для граждан ОАЭ, резидентов и граждан стран Персидского залива, у которых есть постоянное жилище в стране либо работа или бизнес в ней;
3. обычное место проживания и центр личных и финансовых интересов в ОАЭ.

Отдельно стоит различать внутреннее налоговое резидентство и сертификат для применения соглашений об избежании двойного налогообложения: по сложившейся практике налоговый орган требует для сертификата под соглашение 183 дня присутствия, даже если внутренний критерий выполнен по 90-дневному основанию.

Миф: «купил квартиру в Дубае — перестал платить налоги дома». Не перестал. Виза сама по себе не создаёт налогового резидентства ОАЭ, а прекращение налогового резидентства России определяется российскими правилами и днями пребывания, а не иностранным статусом. Обязанности гражданина России по уведомлению о виде на жительство иностранного государства и по декларированию зарубежных активов при этом сохраняются.

Дубай — не все Эмираты: где правило не работает

Отмена минимальной цены объекта — решение Земельного департамента Дубая и действует для недвижимости в Дубае. Объединённые Арабские Эмираты состоят из семи эмиратов, и миграционные процедуры в них администрируются по-разному.

Что известно на 3 сентября 2026 года:

• Дубай — двухлетний маршрут без минимальной цены для единоличной собственности, порог 400 000 дирхамов на долю для совладельцев; администрирует Земельный департамент совместно с миграционным ведомством эмирата.
• Абу-Даби — десятилетний маршрут по порогу 2 000 000 дирхамов администрируется офисом резидентов эмирата; публикации об отмене минимальной цены по короткому маршруту в Абу-Даби нам найти не удалось, и мы не выдаём отсутствие сообщения за отсутствие правила.
• Прочие эмираты — отдельной публичной процедуры уровня дубайской не обнаружено.

Практический смысл: правило, о котором писали в апреле, привязано к эмирату, где находится объект, а не к стране в целом.

Что говорят в выдаче и что говорит Земельный департамент

Девятнадцать из двадцати страниц первой десятки Google и Яндекса по-прежнему называют порогом 750 000 дирхамов, отменённым в апреле 2026 года. Это не придирка к формулировкам: цифра стоит в тех местах, по которым принимают решение.

Что показала сверка 3 сентября 2026 года по запросу «ВНЖ в ОАЭ при покупке недвижимости»:

• восемь страниц из десяти в Google называют порог 750 000 дирхамов или его долларовый эквивалент — 204 000, 205 000 долларов — как действующее условие;
• в Яндексе то же самое: порог указан как актуальный, отмена не упомянута ни на одной из десяти позиций;
• единственная страница из двадцати, где отмена порога описана, — публикация делового издания от 2 мая 2026 года на второй позиции Google;
• страница на девятой позиции Google датирована февралём 2025 года, ещё одна — январём 2024 года, и обе выдаются по запросу с годом «2026»;
• различие между готовым и строящимся объектом для двухлетнего маршрута не объясняет ни одна из двадцати позиций.

Проверить это самостоятельно несложно: условия по обоим маршрутам опубликованы на сайте Земельного департамента Дубая в разделе электронных услуг, и там же стоит дата последнего обновления.

Что означает отмена порога для нашего каталога

Отмена минимальной цены расширила круг объектов, подходящих под двухлетнюю визу, с дорогого сегмента до всего готового жилья Дубая в единоличной собственности. До апреля 2026 года объект дешевле 750 000 дирхамов не давал права на заявление вообще.

В нашем каталоге по ОАЭ — [1 517 объектов от 66 807 евро](/oae/) на 3 сентября 2026 года, из них [1 333 в Дубае](/oae/dubai/) и [1 336 квартир](/oae/apartments/). Нижняя граница цен в каталоге — примерно 285 000 дирхамов, то есть заметно ниже прежнего порога: год назад такие объекты под резидентскую визу не проходили.

Три условия, которые снимают половину вопросов при подборе:

• объект должен быть готовым, со свидетельством о праве собственности, — строящийся под двухлетний маршрут не подойдёт;
• собственность должна быть единоличной, иначе включается порог 400 000 дирхамов на долю;
• объект должен находиться в Дубае, поскольку правило принято департаментом этого эмирата.

Объекты, которые проходят по десятилетнему порогу 2 000 000 дирхамов, собраны в подборке [недвижимость под ВНЖ в ОАЭ](/oae/under-residence/) — 929 предложений на ту же дату. Сводка порогов по всем странам с нормативным актом у каждой строки — в разделе [ВНЖ за инвестиции](/residence/); расчёт платежа при покупке в ипотеку — в [ипотечном калькуляторе](/calculators/mortgage/).

Сравнение: ОАЭ и другие направления каталога

ОАЭ отличаются от европейских программ каталога тем, что статус здесь привязан к сохранению объекта, а не к сроку проживания. Сравнивать поэтому корректнее по устройству, а не по сумме.

Параметр	ОАЭ (двухлетняя)	ОАЭ (десятилетняя)	Турция (гражданство)
Порог	нет для единоличной собственности	2 000 000 AED	400 000 USD
Стадия объекта	только готовый	допускается строящийся	готовый или строящийся
Срок статуса	2 года	10 лет	бессрочно (гражданство)
Что происходит при продаже	статус прекращается	статус прекращается	статус сохраняется
Срок удержания объекта	на время статуса	на время статуса	3 года
Право работать	нет без отдельного разрешения	нет без отдельного разрешения	есть

Данные по Турции сверены в разделе [программ гражданства за инвестиции](/citizenship/), общий каталог страны — в разделе [недвижимость в Турции](/turkey/).

Плюсы и минусы двухлетней визы для покупателя

Двухлетний ВНЖ в ОАЭ после отмены порога стал доступнее по цене входа, но не стал проще по условиям к объекту. Оценка — по параметрам, а не по впечатлению.

В плюс:

• нижняя граница цены объекта для единоличного собственника отсутствует;
• по десятилетнему маршруту сняты требования к доле оплаты, стали проходить рассрочка и ипотека;
• подача идёт в одном окне, срок обработки заявлен от пяти рабочих дней;
• сборы фиксированы и опубликованы официально;
• ставка налога на доходы физических лиц в ОАЭ отсутствует.

В минус:

• статус существует только пока объект в собственности;
• строящийся объект не подходит под двухлетний маршрут;
• совместная собственность возвращает порог 400 000 дирхамов на долю;
• статус не даёт права на работу по найму и не ведёт к гражданству;
• налоговое резидентство визой не создаётся и требует дней присутствия;
• год короткого статуса по сборам обходится впятеро дороже года длинного.

Как мы проверяем данные

Условия ВНЖ в ОАЭ в этом материале взяты с сайта Земельного департамента Дубая и из постановления кабинета министров ОАЭ о налоговом резидентстве. Каждое число сопровождается источником и датой сверки.

Что	Источник	Дата сверки
Отсутствие минимальной цены, порог 400 000 AED на долю	раздел электронных услуг Земельного департамента Дубая (виза собственника)	03.09.2026
Порог 2 000 000 AED, ипотека, суммирование объектов	раздел электронных услуг Земельного департамента Дубая (золотая виза)	03.09.2026
Сборы 10 212,50 и 9 884,75 AED, сроки 7–10 рабочих дней	там же, страница обновлена 19.08.2026	03.09.2026
Отмена требования об оплате 50% / 1 000 000 AED	сообщения о циркуляре от 20.02.2026	03.09.2026
Меморандум GDRFA и Земельного департамента	публикации от 11–21.04.2026	03.09.2026
Требование свидетельства о праве собственности	перечень документов Земельного департамента; сервисный центр департамента	03.09.2026
Критерии налогового резидентства	постановление кабинета министров ОАЭ № 85 от 2022 года, в силе с 01.03.2023	03.09.2026
Число объектов и цены каталога	наши разделы [ОАЭ](/oae/), [Дубай](/oae/dubai/), [под ВНЖ](/oae/under-residence/)	03.09.2026
Порог Турции	раздел [гражданство за инвестиции](/citizenship/) на этом сайте	03.09.2026

Мы маркетплейс зарубежной недвижимости с сопровождением сделки, а не иммиграционный консультант и не налоговый советник. Материал описывает правила по состоянию на дату сверки и не является юридической или налоговой консультацией. Условия по эмиратам различаются и меняются ведомственными решениями без переходных периодов: перед сделкой статус объекта и маршрут проверяются в Земельном департаменте соответствующего эмирата.

Частые вопросы о ВНЖ в ОАЭ за недвижимость

Правда ли, что минимальной цены объекта больше нет?

Для единоличной собственности в Дубае — да, порог 750 000 дирхамов снят в конце апреля 2026 года. Для совладельцев сохранился порог 400 000 дирхамов на долю каждого.

Подойдёт ли строящаяся квартира под двухлетнюю визу?

Нет. Требуется свидетельство о праве собственности, которое выдаётся при передаче объекта; регистрация договора в системе Oqood его не заменяет.

Можно ли получить десятилетнюю визу на строящийся объект?

Да, если подтверждённая Земельным департаментом стоимость достигает 2 000 000 дирхамов. Требование оплатить половину стоимости до подачи снято 20 февраля 2026 года.

Сколько стоит оформление?

По прейскуранту Земельного департамента Дубая — 10 212,50 дирхама за двухлетнюю визу и 9 884,75 дирхама за десятилетнюю; сервисный центр по короткому маршруту публикует другие суммы, поэтому величина уточняется в канале подачи.

Даёт ли ВНЖ в ОАЭ право работать?

Нет. Резидентская виза за недвижимость даёт право проживания; трудоустройство по найму требует отдельного разрешения, оформляемого работодателем.

Стану ли я налоговым резидентом ОАЭ после получения визы?

Не автоматически. Нужно выполнить один из критериев постановления № 85 от 2022 года — 183 дня присутствия, либо 90 дней при дополнительных условиях, либо обычное место проживания и центр интересов в стране.

Что будет со статусом, если продать квартиру?

Основание исчезает вместе с объектом, и статус прекращается. Это принципиальное отличие от программ, где вложение конвертируется в гражданство.

Действует ли отмена порога в Абу-Даби и других эмиратах?

Решение принято Земельным департаментом Дубая и относится к недвижимости в Дубае. По другим эмиратам аналогичных публикаций мы не нашли, поэтому условия там проверяются отдельно.